联系我们 设为首页

当前位置>>融资技巧 >>信息明细
资本并购土地 中国房地产游戏规则悄然发生变化
来源:第一房地产投资融资网  
 

无论多么稀缺的东西,一旦供应增加,其相对价格就会下降,土地当然也不例外。虽然土地价格的绝对值是增长了,但相对资本来说,其稀缺性正大大降低,而这无疑将增加资本的话语权。

 

地产圈的人都知道,在房地产开发链上,最具话语权的是开发商。不仅上游的建筑设计、下游的建筑建材要看开发商的脸色,下下游的购房者,以及担当服务商角色的经纪顾问公司,通通都要唯开发商马首是瞻。

 

在围绕房地产的各种交易中,议价能力最强的也是开发商,其影响甚至可以直达政府。急于吸引投资者的地方政府和需要维护行业发展的行业主管部门,都必须倾听开发商的意见,在决策时考虑开发商的利益。开发商们对此也往往沾沾自喜,甚至陷入了自我膨胀的幻觉中。

 

强者招致反感,弱者令人同情,这是任何社会的通例。开发商的强势地位和不良口碑,使其成了公众和舆论一致贬斥的对象,是顺理成章的结果。

 

不过,开发商到底还有多少时间来享受自己的“成功”幻觉,现在需要打上问号。在所有发达国家,甚至包括落后国家在内,开发商无一居于优势地位,在世界企业500强中,也没有一家是开发商。开发商的风光无限,注定只能是阶段性现象。

 

房地产开发的实质,是资本与土地的资源整合。剥离了资本和土地等资源要素,房地产开发所能贡献的附加值,其实就是前期策划,再加上一点敏锐的商业嗅觉而已。在美国,最成功的开发商其实就是最好的策划者。

 

中国的特殊性在于,房地产行业起步较晚,而市场产品极度稀缺,拥有土地资源的开发商因而有了异乎寻常的议价能力。在前几年,谁能拿到地,谁就在行业拥有发言权,政府关系于是成了开发商最重要的资源。

 

房地产行业的种种乱象,归结起来,根源都在土地资源。可以说,在那个年代,房地产行业的话语权属于土地。

 

土地资源的稀缺,激励了地方政府扩大公用设施建设的力度,以最大限度地增加土地供应,谋取土地增值收益。从市场的角度看,正是地方政府扮演了房地产行业发展的第一推动力。尤其是城市运营理念的提出,极大地促进了房地产的发展。从这个意义上说,地方政府功不可没。

 

而市场的道理也很简单。无论多么稀缺的东西,一旦供应增加,其相对价格就会下降,土地当然也不例外。虽然土地价格的绝对值是增长了,但相对资本来说,其稀缺性正大大降低,而这无疑将增加资本的话语权。

 

外资的涌入极好地佐证了这一判断。在“土地为王”的时代,外资虽然也频频试水,但从未大规模进入。政府关系的天然不足,银行贷款的手到擒来,使外资的资本优势无从发挥。

 

在国内开发商获取暴利的同时,外资开发商却屡屡遭遇挫折,也就不足为怪了。没有议价能力,赚钱总是格外艰难。

 

现在的机会则是千载难逢。银行在全面收紧对房地产行业的资金支持,从开发贷款直到消费信贷都遇到了“寒冬”,资本一下子变得非常稀缺。

 

而与此同时,土地却因为过去数年的大量积累而大大降低了相对稀缺性。这正是我们今天看到的情形:最大的问题不是有钱没地,而是有地没钱。

 

正是在这样的背景下,从年初开始,在国内地产界因宏观调控而哀鸿遍野的时候,外资却在加紧跑马圈地,大量收购土地和物业。

 

同样的趋势也出现在国内地产界。一直抱怨“买不到好地”的万科,今年以来加速了企业并购,并直言不讳地表示就是为了拿地。万科与北京朝开(朝阳区开发经营公司)的谈判似也已进入尾声,成功的机率很大。海开、朝开等传统“地主”纷纷寻找买家,是这一趋势的最好注解。

 

这不是一般的企业并购,而是“资本”对“土地”的并购。地产业的游戏规则,正在慢慢地从土地向资本倾斜。首先看到并把握这一趋势的企业,将是未来的赢家。