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央行上海总部亮红牌:限制向外资房地产放贷
来源:网络  

(1至4月份)竣工面积、销售面积都是负增长。”528晚间,在看到上海统计网公布的4月份商品房建设数据后,一家大银行上海分行的信贷人士忧心忡忡。
  令银行担忧的不仅于此,央行上海总部近日印发《上海市信贷投向指引(2008年修订)》(下称《指引》)。在“红色”信贷投向限制和禁止类中,强调要限制对外资投资房地产领域的信贷投放,禁止违反法律法规和国家政策发放贷款。
  其实,在《指引》相关要求公布之前,各行对外资背景房产项目的热情已降至冰点。“一家外资背景的开发商在浦东有一个项目,但银行贷款不能动。”上述大行信贷人士称。
  今年以来,在内地房企拿地动力下降,土地出让惊现流标之际,外资常常扮演抄底角色,拿下上海多块土地。但一旦银行收紧信贷闸门,如何完成后续建设将成为这些抄底兵团必须面对的问题。
  “这有可能影响上海的房地产开发的进度。”前述大行信贷人士直言。
  外资房产遇信贷紧缩
  在商业银行对房地产开发贷款做减法时,外资背景的项目往往首当其冲。
  “虽然好项目很多,但感觉上会碰到红线,所以,我们要求前台部门不要碰这些项目。”上述信贷人士透露。自今年以来,该分行未发放一笔外资房企的开发贷款,而且正加快回笼去年向外商投资房地产企业发放的贷款。
  另一家大银行上海某支行对公信贷经理也称:“支行层面一般没有外资投资房地产的贷款权限,而且分行也不支持此类贷款。”
  通过前期拿地、受让股份等方式,目前外资背景的房产项目较多,一些项目的总投资在1至3亿美元。但前述信贷人士称,针对外资背景的开发商,“大家都没什么动静,贷款也停滞了”。
  此番《指引》把信贷投向细分为四色十四类:蓝色是信贷投向倾斜类,绿色是信贷投向支持类,黄色是信贷投向审慎类,而红色是信贷投向限制和禁止类。在“红色”类中,“限制对外资投资房地产领域的信贷投放”引发商业银行信贷人士的高度关注。
  记者发现,《指引》要求各金融机构严格执行六部委2006年7月11日发布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(下称意见),对外商投资房地产企业注册资本金未全部缴付的,未取得《国有土地使用证》的,或开发项目资本金未达到项目投资总额35%的,不得办理境内、境外贷款。《指引》的此项规定与意见第七条相同。
  银行业内人士分析,根据项目开发周期来看,从开发规划、方案论证、资金到位、拿地至项目启动,中间需要一年多的时间。如果外资背景的房产项目于2006年、2007年立项审批,现在启动就遇到银行贷款问题。
  也有观点认为,外资手中资金充裕。但前述大行信贷人士称,“即便外资的自有资金进来了,后续开发资金不能解决的话,也会有问题。”因为有关规定,自有资金以外部分应由境内银行解决。
  外资有进有出
  “这个政策出来,可能是考虑到热钱的问题。”529,一位银行人士道出自己的观点。
  今年以来,外资通过两类方式进军上海楼市。其一是以外资投资基金为代表,直接收购成熟物业,以服务式公寓为主;其二为参与拍地、股权转让。
  有趣的是,曾经因为限外政策而退却的外资基金,再次表现出对上海市场的极高热情。近期公布的3项外资投资基金对于上海服务式公寓的收购项目,总额高达近42亿元。
  今年1月,高富诺购买了位于长宁区的华山夏都苑中的C幢,总价12亿元;2月,韩国的“未来资产”收购了翠湖天地御苑18号楼,总价9.63亿元;凯雷收购了服务式公寓项目济南路8号,总价19.9亿元。
  5月29日,一位政府人士称,上述案例反映,在对房地产投资的认识上,外资投资基金也存在分歧。以摩根士丹利为例,其在房地产领域的投资策略可以概括为,一方面不增加对中国地区的投资,另一方面将一部分投资分散到其他新兴市场,如越南、台湾地区,分散风险。
  除直接收购成熟物业之外,今年,外资参与拍地、股权转让的大单也不时出现。
  今年1月,美国最大的房地产开发商“铁狮门”,以70亿元拍得新江湾地区90万平方米建筑面积的土地。印尼“金光纸业”名下香港建设先后以15.2亿元收购四川北路4街坊108号地块(原弘基休闲广场)的六成股份。
  从2007年下半年以来,第一批进入中国房地产市场的外资开始出现套现,如花旗、高盛分别出售了在上海的大型办公物业。而2006年6月,摩根士丹利以7.6亿元收购华山夏都苑,转手增值额超过50%,也表明多年来只进不出的大摩开始将投资变现。
  有分析指出,一些国际大投行近期套现行为可能与为弥补次贷危机损失有关。此次套现不仅涉及中国,还包括日本、东南亚等其他国家。其实,“套现并非意味着外资撤离中国,而且他们也没有必要撤退。”529日中午,一位有着十多年经验的研究人士告诉记者。
  据他了解,已有外资开始购买股票、房地产之外更具有投资价值的投资品,如金矿、企业法人股等。在银根抽紧之际,外资还会向一些优质民企提供资金,期待日后通过债转股方式拿到企业的股权。
  业内人士认为,应对外资在房地产业的变化加强监控,不仅要适当提高“门槛”,控制外资流入的规模和速度,同时要关注外资在短期内大规模撤离,可能引发房地产市场剧烈波动。
 
 
2008年04月金融机构人民币信贷收支统计数据
2008-05-21 11:35:57(亿元)
指标名称
本月末余额
资金来源合计
522297.18
 各项存款
422201.95
 企业存款
144697.3
 储蓄存款
188449.19
资金运用合计
522297.18
 各项贷款
279639.01
 短期贷款
121412.36
 
 
 
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